Diskusi ini condong ke arah menjawab pertanyaan yang paling sering diajukan oleh pria dan wanita muda kita di awal usia dua puluhan. Mereka sering mulai bertanya pada diri sendiri pertanyaan, "Haruskah saya mempertimbangkan untuk membeli rumah, kondominium/rumah kota atau jenis real estat lain yang dapat saya sebut milik saya?" Karena fakta bahwa perumahan sampai saat ini selalu disediakan atau ditinggali dengan sewa, kami cenderung menemukan bahwa anggota masyarakat kami yang berkontribusi terbaru merasa kehilangan cara yang paling menguntungkan dan menguntungkan untuk memasuki fase berikutnya ini. dari swasembada.
Karena kenyataan bahwa sebagian besar dari kita tumbuh di apartemen sewaan atau rumah keluarga tunggal orang tua kita, masuk akal bahwa kebanyakan orang, ketika mulai bertanya pada diri sendiri pertanyaan tentang membeli tempat tinggal mereka sendiri, akan sampai pada kesimpulan bahwa a kondominium atau rumah kecil mungkin adalah cara yang tepat. Itu adalah hasil dari pengondisian dan pola pikir yang sulit untuk dihancurkan! Setelah meluangkan waktu untuk berbicara dengan atau secara pribadi membimbing sejumlah orang terhormat di usia dua puluhan, saya menemukan bahwa informasi yang tegas, langsung, dan akurat benar-benar dapat menyesuaikan kenyataan tentang bagaimana real estat dapat diperoleh dan digunakan untuk keuntungan terbaik mereka mulai dengan properti yang menentukan nada untuk masa depan yang jauh lebih menguntungkan dan bermanfaat.
Semua orang memahami konsep membayar sewa, jadi untuk memulai dengan pertanyaan pembuka yang bagus untuk siswa real estat kami adalah, "Bagaimana Anda ingin menagih uang sewa itu daripada membayarnya!" Tentu pertanyaan ini mendapat perhatian mereka dan kita bisa mulai membuka pintu pencerahan. Saya suka menggunakan contoh dupleks untuk mengilustrasikan konsep dua rumah di bawah satu atap. Beberapa orang tidak terbiasa dengan apa sebenarnya dupleks itu dan bagaimana cara kerjanya, jadi saya hanya menyatakan bahwa cukup sering Anda menemukan dupleks yang terdiri dari satu bangunan yang memiliki dua kamar tidur dan satu kamar mandi di setiap sisinya, semuanya di bawah satu atap, beberapa lebih besar, beberapa lebih kecil.
Ini mudah untuk dibiayai sebagai satu rumah keluarga dan dalam banyak kasus memungkinkan Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan jumlah pinjaman yang lebih besar yang mengarah pada penggunaan leverage dan lebih banyak uang orang lain untuk maju lebih cepat dalam hidup. Menggunakan contoh katakanlah Anda menemukan dupleks untuk $150.000 (California lebih tinggi), suku bunga pinjaman Anda adalah 6% yang akan menelan biaya $899,33 sebulan untuk membayar pokok dan bunga pinjaman 30 tahun. Mereka harus mengasuransikannya, jadi kami menggunakan rata-rata $5 per $1000 nilai rumah untuk biaya asuransi rata-rata. Jadi $5,00 x $150,00 = $750,00 setahun untuk asuransi. Kami membaginya dengan 12 bulan untuk mendapatkan angka $62,50 per bulan untuk asuransi. Kami juga memiliki pajak tahunan yang didasarkan pada nilai rumah dikalikan dengan millage, atau tarif pabrik. Mari kita gunakan tarif pajak $11,00 per $1.000 dari nilai penilaian rumah: $11,00 x 150 = $1.650,00 setahun. Sekarang bagi dengan 12 bulan untuk mendapatkan pajak bulanan sebesar $137,50 dan dengan menambahkan pokok, bunga, pajak, dan asuransi (P.I.T.I), kita mendapatkan total pembayaran hipotek bulanan sebesar $1099,33.
Sekarang ketika Anda menyewa satu sisi untuk (dalam banyak kasus, sekitar $750,00 sebulan), Anda hanya perlu membayar $349,33 dari kantong Anda sendiri setiap bulan. Ketika saya mendapatkan poin ini dengan kuat ditempelkan pada materi abu-abu otak mereka, menjadi jelas bahwa jumlah ini jauh lebih rendah daripada jumlah sewa yang sekarang mereka bayarkan untuk hidup di bawah atap dan aturan orang lain. Sekarang pertanyaan mulai datang dalam urutan berikut. Sehat? Bagaimana cara membeli sesuatu seperti ini? Jawabannya paling sering dimulai dengan, “Dengan mendapatkan prakualifikasi untuk pinjaman,” dan selanjutnya saya katakan Anda perlu mengumpulkan dan membawa hal-hal berikut ke petugas pinjaman bank untuk memulai:
- Salinan pengembalian pajak tiga tahun untuk pembeli pertama kali + jadwal dan formulir W2
- Salinan slip gaji terbaru dalam 30 hari terakhir
- Salinan rekening koran tiga bulan terakhir Anda
- Daftar semua kreditur dengan nama, alamat dan nomor rekening
Dengan dokumen awal ini pemberi pinjaman dapat mulai memproses aplikasi pinjaman Anda. Mereka akan menentukan aset dan liabilitas Anda (kekayaan bersih) serta memverifikasi di mana Anda tinggal sekarang, riwayat kredit Anda, dan sejumlah informasi lain yang mulai memvalidasi keberadaan dan kemampuan Anda untuk meminjam uang sekarang dan di masa depan.
Setelah mereka memiliki kesempatan untuk meninjau dan memverifikasi informasi Anda, mereka dapat memberikan pra-persetujuan kepada Anda untuk jumlah pinjaman tertentu. Setelah Anda disetujui, Anda dapat mulai mencari rumah sendiri, biasanya sebagai pembeli rumah pertama kali, Anda akan menemukan bahwa ada program yang memungkinkan Anda menurunkan 3-5% persen untuk membeli rumah yang memuaskan. pedoman pemberi pinjaman sesuai dengan nilai dan kesesuaiannya. Sekarang dengan pinjaman $150.000, uang muka bisa berkisar antara $4500.00 - $7500.00.
Ada cara untuk menurunkan biaya ini dan tempat yang bagus untuk memulai adalah dengan menghadiri kelas pembeli rumah pertama kali. Kelas-kelas ini memperkenalkan Anda pada dasar-dasar dan memberi Anda informasi lebih lanjut tentang program-program yang saat ini tersedia yang mungkin menawarkan Anda kesempatan untuk membeli tanpa uang muka! Jadi dengan itu, langkah selanjutnya adalah mendapatkan kelas gratis dan membiasakan diri dengan prosesnya. Seringkali saya merekomendasikan pergi ke kelas sebelum pergi menemui pemberi pinjaman sehingga Anda tidak terlihat begitu hijau dan tidak siap saat perkenalan awal Anda.
Karena saya biasanya menemukan jiwa-jiwa malang ini bertanya-tanya dan mengembara di negeri orang terhilang, kerutan berikutnya yang saya lihat menimpa mereka adalah kesadaran bahwa mereka tidak memiliki uang yang dibutuhkan untuk memulai. Jadi pertanyaannya muncul di mana mendapatkannya. Saya biasanya bertanya tentang tabungan, apakah orang tua atau kakek nenek dapat membantu, apakah mereka dapat menjual barang berharga atau mengambil pekerjaan sampingan, mendapatkan hibah, hadiah, menggunakan dana perwalian, pinjaman pribadi atau penandatangan bersama, atau kombinasi dari alternatif ini dengan pinjaman gratis program biasanya membuat bola bergulir. Opsi dan pemberi pinjaman uang keras biasanya datang kemudian sebagai sumber pendanaan dan akuisisi alternatif, jadi saya tidak akan membingungkan siapa pun dengan yang sekarang.
Intinya adalah ini: Jika seseorang menginginkan sesuatu yang cukup buruk, selalu ada jalan!
Hal yang menyenangkan tentang dupleks adalah pemberi pinjaman akan mempertimbangkan fakta bahwa 75% dari pendapatan sewa dari sisi lain properti dapat digunakan untuk mengimbangi rasio kualifikasi Anda, jadi dalam hal ini mereka dapat menggunakan 75% dari sewa. Penghasilan $750,00 untuk mengurangi jumlah yang harus Anda peroleh agar memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman yang tampaknya tidak terjangkau. Tujuh puluh lima persen dari $750,00 sama dengan $562,50. Sekarang mengurangkan jumlah itu dari pembayaran hipotek asli sebesar $1099,33 memberi Anda pembayaran sebesar $536,83 yang menurut bank harus dapat Anda bayar setiap bulan dari kantong Anda sendiri. Kamu bisa melakukan ini!
Bisakah Anda mulai melihat bagaimana dengan sedikit informasi, usaha, dan keyakinan Anda benar-benar dapat memiliki sesuatu dan membayar lebih sedikit daripada yang Anda bayarkan saat ini sebagai sewa?
Mari lanjutkan dengan hal-hal yang mulai terungkap begitu Anda memulai perjalanan. Dimulai pada hari Anda menutup kesepakatan dan menjadi pemilik baru, Anda akan melihat bahwa Anda sekarang baru saja membuat aliran pendapatan pasif yang memberi Anda tambahan $750,00 per bulan tanpa Anda harus menghabiskan waktu atau berdagang dalam jumlah jam tertentu untuk mendapatkan penghasilan uang. Aset baru Anda bekerja untuk Anda hari demi hari terus menghasilkan pendapatan untuk Anda saat Anda pergi dan melakukan hal lain. Ini memanfaatkan waktu dan uang Anda dengan cara yang sangat menguntungkan!
Anda juga akan melihat bahwa pada penutupan pembelian Anda bahwa pemilik lama yang menjual properti ini kepada Anda harus membagi rata atau memberi Anda bagian dari sewa yang jatuh tempo dan uang jaminan yang telah diberikan penyewa kepada mereka. Sekarang tambahkan kemungkinan bahwa pembayaran rumah pertama Anda tidak akan jatuh tempo sampai sekitar satu setengah bulan setelah Anda pindah dan Anda menemukan diri Anda dengan, rendah dan lihatlah, uang tambahan, mungkin untuk pertama kalinya dalam waktu yang cukup lama!
Mari kita hitung menggunakan matematika sederhana. Dengan asumsi Anda menutup pada tanggal 15 setiap bulan, Anda akan memiliki 45 hari sebelum pembayaran pertama Anda jatuh tempo, Anda akan dikreditkan dengan 15 hari sewa, Anda akan menerima semua uang jaminan penyewa dan Anda akan menerima sewa bulan lagi di pertama bulan dari penyewa Anda dan Anda sendiri tidak akan memiliki uang sewa atau pembayaran rumah Anda sendiri untuk menghasilkan sebulan penuh. Apa artinya semua itu? Mari kita uraikan:
- Lima belas hari sewa sama dengan $375.00
- Sewa setengah bulan sebagai uang jaminan sama dengan $375,00
- Sewa sebulan penuh dalam 15 hari berikutnya sama dengan $750,00
- Tidak ada pembayaran ke bank selama 30 hari lagi dan Anda tidak lagi membayar sewa kepada siapa pun, jadi Anda menyimpan apa pun yang biasanya harus Anda berikan kepada orang lain sebagai sewa bulan itu (misalkan $500,00).
- Pembayaran lain untuk Anda sebesar $750,00 dari penyewa Anda serta Anda harus melakukan pembayaran hipotek pertama Anda sebesar $1099,33 pada tanggal 1 bulan yang datang 45 hari kemudian.
Catatan sampingan: Jika Anda memutuskan untuk menyewakan kamar tidur kedua Anda ke teman sekamar, mereka akan membayar $500,00 sebulan dan setengah utilitas Anda juga, sehingga pada dasarnya Anda tinggal dan memiliki properti ini secara gratis. Ucapkan selamat tinggal pada semua pinjaman siswa saat Anda mengalihkan semua dana yang dibebaskan ini untuk melunasi pinjaman alih-alih pemilik!
Menambahkan ini, kita mendapatkan $375.00 + $375.00 + $750.00 + $750.00 + 500.00 tidak dibayarkan kepada pemilik lama Anda. Itu sama dengan $2.750,00 yang akan Anda miliki sekarang sebagai hasil dari satu setengah bulan pertama kepemilikan Anda. Sekarang kurangi pembayaran hipotek Anda sebesar $1.099,33 dan tersisa dana cadangan sebesar $1.650,67 di akun Anda. Ajak orang tuamu makan malam steak dan rayakan - kamu pantas mendapatkannya!
Mari kita tinjau: Anda memutuskan untuk membeli rumah sendiri, Anda membuat pilihan lebih awal untuk mengimbangi pengeluaran dengan melihat properti berpenghasilan ganda, Anda pergi ke kelas pembeli rumah, Anda pergi menemui pemberi pinjaman dan mendapat persetujuan sebelumnya untuk pinjaman, Anda disimpan atau diatur untuk mendapatkan jumlah yang diperlukan untuk membeli dan Anda berburu, mencari, dan menganalisis lebih dari beberapa properti untuk menemukan properti bagus yang akan memenuhi kriteria Anda.
Fase Anda selanjutnya adalah mulai menyadari bahwa Anda sekarang bertanggung jawab atas kesejahteraan keluarga atau orang lain karena kesediaan Anda untuk menjadi tuan tanah. Penyewa Anda membayar sewa dan mengharapkan Anda untuk mengurus kebutuhan perumahan mereka. Jika Anda memilih properti yang baik dengan hati-hati melihat pipa ledeng, pemanas & AC, listrik, fondasi, struktur, atap, lokasi, dan harga, maka Anda harus berada di posisi yang baik untuk dapat mengelola tugas-tugas ini dengan sukses. Seringkali, Anda sebagai pemilik baru akan mulai melakukan perbaikan pada properti seperti mengecat, memasang karpet baru, dan melakukan beberapa lansekap dan perbaikan yang murah. Ini adalah hal-hal yang menambah nilai properti Anda dan membuat penyewa Anda senang sementara pada saat yang sama tidak merusak bank!
Dengan $1.650,67 di rekening bank Anda, Anda belum benar-benar menjadi Donald Trump, tetapi Anda sudah sampai di sana! Tuan tanah yang cerdas membuat rekening cadangan 6 bulan dan/atau dana darurat, yang melindungi mereka pada saat ada lowongan atau ketika tagihan perbaikan tak terduga yang mahal muncul di samping item pemeliharaan rutin yang direncanakan. Apa yang saya katakan adalah jangan menghabiskan cadangan Anda dengan sembrono. Dalam kasus saya, makan malam steak adalah tradisi, tetapi sebagian besar dana Anda hanya boleh digunakan untuk membangun, melindungi, dan meningkatkan kemampuan aset Anda untuk menghasilkan dan mempertahankan pendapatan.
Dengan mengambil tanggung jawab di pasar perumahan di usia yang begitu muda, Anda akan mendapatkan beberapa keuntungan dan peluang tambahan yang datang kepada Anda. Mari kita lihat apa yang mulai terjadi: hal pertama adalah Anda telah mengatasi rasa takut dan kurangnya pemahaman dengan memperoleh properti pertama Anda. Selain itu, Anda telah mulai mengimbangi pengeluaran sambil menghemat lebih banyak uang, Anda membangun kredit yang sangat baik sambil membangun aset, dan Anda mendapatkan keuntungan pajak sambil mendapatkan pendidikan manajemen, pembelian rumah, dan perbaikan pada usia dini. Ini adalah keterampilan hidup yang luar biasa yang dapat Anda terapkan selama sisa hidup Anda dan semakin lama periode waktu yang Anda miliki untuk menggunakannya, semakin jauh efek peracikan akan membantu Anda melangkah.
Jenis strategi pembelian rumah awal ini dapat dan memang mengarah pada peluang lebih lanjut untuk tumbuh dan mencapai manfaat lebih lanjut selain yang telah disebutkan. Individu yang belajar untuk menerima tanggung jawab lebih awal secara alami akan tumbuh lebih dewasa selama proses tersebut dan pada dasarnya menciptakan status yang lebih tinggi bagi diri mereka sendiri di benak orang lain dengan dipandang sebagai pemilik rumah dan tuan tanah saat ini. Setelah mapan, Anda akan dikenal karena apa yang dapat Anda lakukan. Jika Anda lajang saat melakukan tantangan ini, maka Anda akan tampil dan menjadi lebih mandiri terhadap lawan jenis.
Apa yang saya maksud dengan itu? Apa yang saya katakan adalah ketika Anda bertemu seseorang yang mungkin menjadi pasangan Anda di masa depan, mereka akan mengenali kemampuan Anda untuk memberikan keamanan dan perlindungan mereka dan mereka tidak akan mempertanyakan atau mengeluh tentang Anda bermain-main dengan ide-ide liar untuk menjadi terpelajar. real estat sekarang. Mereka akan menerima bahwa ini adalah sesuatu yang Anda lakukan dan akan menghormati kemampuan Anda untuk mengelola bagian hidup Anda ini.
Seiring berjalannya waktu dan Anda menemukan cinta dalam hidup Anda ini dan lamaran pernikahan akhirnya terjadi, saatnya akan tiba ketika Anda ingin memisahkan bisnis dari kesenangan. Sebagai pasangan muda akan tiba waktunya ketika Anda mungkin ingin memulai sebuah keluarga atau setidaknya memisahkan diri Anda dari penyewa sambil pindah ke rumah keluarga tunggal yang lebih baik yang sesuai dengan kebutuhan Anda yang terus berubah dengan lebih tepat. Sempurna, karena sekaranglah waktunya untuk mempertimbangkan untuk menyewakan kedua sisi dupleks saat Anda mulai menyelidiki rumah keluarga tunggal Anda yang baru.
Bagaimana fase ini bekerja? Tunggu, aku akan kesana! Oke, anggap saja ini dua tahun kemudian dan Anda telah tinggal dan meningkatkan dupleks Anda selama ini. Sekarang dengan mempertimbangkan bahwa Anda membeli properti yang layak di lingkungan yang baik dan inflasi serta apresiasi telah menambah nilai selain perbaikan Anda, dupleks $150.000 Anda seharusnya memiliki nilai penilaian baru sebesar $175.000. Izinkan saya menjelaskan bagaimana nilainya tumbuh: 3% inflasi tahunan dikalikan dengan $150.000 sama dengan $4.500,00 pada tahun pertama. Anggap juga apresiasi karena permintaan juga menambahkan 5%, jadi 5% x $150.000 sama dengan $7.500,00. Sekarang $150.000 + $7.500 + $4.500 = $162.000, yang mewakili nilai baru untuk tahun pertama. Tahun kedua kami melakukan perhitungan yang sama dengan $162.000 dan kami mendapatkan $12.960 untuk tahun kedua. Menambahkannya menjadi $162.000 sama dengan $174.960. Oke, saya turun $40,00. Jangan lupakan perbaikan apa pun dan Anda mungkin membelinya dengan harga diskon karena pemilik lama termotivasi dan Anda mungkin menganggapnya lebih berharga.
Sekarang selama dua tahun itu Anda juga telah membayar hipotek lama itu sebesar $1.099,33 setiap bulan dan jumlah pokok pinjaman Anda telah dikurangi dengan tambahan $3.965,96, sehingga Anda memiliki saldo pinjaman sebesar $146.034,04. Selisih antara nilai taksiran baru sebesar $175.000 dan jumlah utang Anda saat ini sebesar $146.034,04 sama dengan $28.965,96. Angka ini mewakili ekuitas, atau nilai, yang saat ini Anda miliki di rumah tersebut. Mengetahui hal ini, sangat mungkin untuk mengajukan dan menerima jalur kredit ekuitas rumah hingga nilai penuh dari penilaian baru! Jika Anda belum berlebihan dalam membeli mobil, kapal, dan menjalankan hutang bergulir lainnya sementara pada saat yang sama pasangan atau calon pasangan Anda memiliki pekerjaan dan kredit yang baik dengan hutang yang dapat dikelola, maka bank akan menyetujui hal ini. jalur kredit yang digunakan pemilik.
Sekarang yang telah Anda lakukan adalah menyiapkan jalur kredit yang dapat digunakan untuk membeli rumah keluarga tunggal senilai $145.000 dengan uang muka 20%. Hal ini memungkinkan Anda menghindari pembayaran asuransi hipotek pribadi (PMI), sehingga menciptakan hipotek baru yang sangat terjangkau untuk tempat tinggal keluarga baru Anda.
CATATAN: Jangan bingung antara asuransi pemilik rumah dengan asuransi hipotek pribadi. PMI melindungi pemberi pinjaman sementara asuransi pemilik rumah melindungi Anda. Ketika Anda meletakkan 20% dari nilai pembelian rumah dalam bentuk uang muka, Anda sebenarnya melindungi pemberi pinjaman dari diri Anda sendiri karena jika mereka menyita Anda karena tidak membayar, mereka dapat menjual rumah dengan cepat kurang dari penuh. nilai dan tetap dibayar penuh.
Jangan membayar asuransi hipotek pribadi jika Anda bisa menghindarinya!
Jangan lupa bahwa karena nilai dupleks Anda meningkat, harga sewa juga harus meningkat di sepanjang garis yang sama. Sekarang, alih-alih $750,00, Anda seharusnya berharap mendapatkan $800,00 per bulan, per sisi, yang sekarang menghasilkan $1600,00 per bulan ke rekening bank Anda. Sayangnya Anda masih harus membayar untuk 28 tahun lagi dari jumlah pinjaman awal, jadi Anda akan melakukan pembayaran lama sebesar $1099,33 seperti biasa. Itu membuat Anda memiliki sisa $500,67 untuk membayar garis ekuitas baru itu kembali. Garis ekuitas $29.000 baru Anda yang Anda gunakan sebagai uang muka rumah baru Anda dikenakan biaya $336,71 @ 7% selama 10 tahun. Sekarang $500,36 dikurangi $336,71 menyisakan $163,96 untuk mempertahankan akun cadangan kecil yang bagus untuk lowongan dan pemeliharaan/perbaikan. Ini adalah contoh yang bagus tentang cara beralih ke gaya hidup aman sambil menggunakan basis aset Anda yang ada untuk membeli lebih banyak.
Tinjauan:
- Hancurkan cetakan dan lihat properti berpenghasilan ganda untuk memulai.
- Pergi ke kelas pembeli rumah pertama kali untuk bersiap-siap.
- Pergi ke pemberi pinjaman siap untuk memenuhi syarat untuk jumlah pinjaman yang terjangkau.
- Fokuskan upaya Anda untuk mempelajari cara kerja real estat.
- Sadarilah semakin cepat Anda memulai, semakin baik Anda nantinya.
- Mengimbangi biaya dengan menyewakan kepada orang lain.
- Kelola penyewa, simpanan, dan properti secara bertanggung jawab.
- Rencanakan masa depan menggunakan aset dan garis ekuitas untuk memulai.
- Teruslah membaca dan pelajari cara melakukan hal-hal baru dengan real estat.
- Temukan mentor dan gunakan orang yang berpengetahuan untuk membantu Anda di sepanjang jalan.
